ハウスメーカーとは日本国内において複数の都道府県または全国規模で展開する住宅建設会社に対する呼称です。
いろんな選択肢のなかから、所得水準の高い人たちは大きな住宅を選ぶ結果、持家を選択し、所得水準の低い人たちは小さな住宅を選ぶ結果、借家を選択するのが合理的である。
これで、持家と借家がどのような要因によって選ばれるかが明らかになった。
もちろん、規模の大きな賃貸住宅や規模の小さな持家という、これまでの議論では説明できない例外も、現実には存在する。
たとえば、東京の6本木や麻布には外国人向けの豪華で大きな借家が数多く供給されている。
これはなぜだろうか。
外国人向けということから、彼らが短期の滞在者である点と高額所得者である点を考慮すれば、この現象は説明できる。
日本での滞在期聞が短く、近い将来、転出の可能性が高いということは、持家を売買することの取引費用が高くなることを意味している。
前述した取引費用は時間当たりの平均費用で考えなければならない。
長期契約者の取引費用は低下する。
前述のように、彼らにとって借家契約のほうが取引費用ははるかに安くてすむ。
これが、彼らが借家に住む理由である。
さらに、彼らの所得水準は一散的にきわめて高い。
この結果、規模の大きな住宅サービスを需要するのが合理的である。
家主にとっても高い家賃を支払ってもらえれば、何の問題もない。
したがって、これらの二つの点を考えると、例外的であるが規模の大きな借家も供給されることになる。
これに対して、規模の小さな持家が存在するのは、いま述べたのとは正反対の理由からである。
所得水準が低く、かつ移転する可能性の低い人たちにとっては、持家の転売の可能性が低い。
持家の取引費用は、借家の場合よりも安いかもしれない。
したがって、このような人たちは、所得水準が低いにもかかわらず、小規模な持家を選択することになる。
それでは最後に、次のような問題を考えてみよう。
地価上昇率や利子率の変化は、持家や借家の選択にどのような影響を及ぼすのであろうか。
最初に説明したように、取引費用やエージェンシー・コストという費用の存在を前提にしない従来の議論のもとでは、これらはまったく影響を及ぼさなかった。
しかし、エージェンシー・コストや取引費用を前提にすると、持家は規模が大きくなり、借家は相対的に規模が小きくなることが確認された。
この事実を踏まえると、利子率の変化や、予想地価上昇率の変化は、持家と借家に対して異なる影響を及ぼすと考えられる。
いま、利子率が下がった場合を考えてみよう。
利子率の低下は、「規模の大きな住宅日持家」と「規模の小さな住宅・借家」に対して異なる影響を及ぼす。
当然ながら、「規模の大きな住宅・持家」のほうがその効果は大きくなる。
つまり金利が下がった分だけ、「規模の大きな住宅・持家」のコストは大きく低下する。
なぜなら、「規模の大きな住宅・持家」のほうが必要な資金額が大きいからである。
したがって、利子率の変化が所得水準の高い人々に及ぼす影響は、所得水準の低い人々に対するよりも大きいものである。
なぜなら規模の大きな住宅を選好する人たちは、所得水準の高い人たちだからである。
その結果、所得水準の高い人たちには大きな所得効果が及び、逆に所得水準の低い、すなわち小さい住宅しか需要しない人たちには、その恩恵は小さくなる。
つまり、利子率が下がることによって、大きな家を需要する人(所得水準の高い人)にとっては、より大きな効果が及ぶ。
この意味で所得水準の高い人のほうが、その所得効果は大きくなる。
金利の低下によって借家住まいの人たちも利益を受けることは確かである。
しかし、その程度は持家世帯の人たちよりも小さい。
なぜなら、金利の低下によって家賃も低下するが、借家は持家よりも規模が小きいために、家賃の総支払額の低下幅は、持家コストの低下分よりも小さいからである。
所得効果は、規模の大きな住宅を需要している人に大きな影響を及ぼす。
同じことが予想地価上昇率の変化についてもいえる。
地価上昇率の予想が高いことは、所得水準の高い、すなわち「規模の大きな住宅持家」を持っている人ほどより大きな所得効果を受ける。
つまりその分だけ所得水準の高い人たちは有利になる。
いま述べた点を考えると、利子率の低下は、「規模の大きな住宅H持家」の保有者に対して、相対的により大きな影響を及ぼすということは、持家を選ぶほうが借家を選ぶよりも有利になることを意味している。
つまり、「金利が低いのだから持家のほうが有利だよ」といって勧めてくれた友人の答えは正しいことになる。
逆に、利子率が高いときには、持家は不利になる。
つまり、小さい住宅のほうが金利や地価上昇率の影響を受けにくいのである。
利子率が高いときや地価上昇率の低いときには、借家のほうが有利であり、逆に利子率が低いときや地価上昇率が高いときには、持家のほうが有利になる。
この意味で素人の議論は、メカニズムについての理解は正しくないにしても、結果的には正しいということになる。
このように多くの人たちが結果的に正しい結論に到達しているのは、素人談議のなかにも、持家と借家の規模の格差が暗黙に認められていたからであろう。
価格の変佑は、規模の大きな住宅を需要する人に対して、大きな所得効果を生む。
このことが私たちの頭のなかにも、暗黙に当然のこととして考えられていたのであろう。
20OO年3月から、定期借家権が導入された。
定期借家権は、借地借家法に風穴を開けるものと期待されている。
借地借家法は正当事由制度の代名調といわれているが、正確には、家賃統制としての性格も持っている。
借地借家法のために、借家の供給は制限されている。
なかでも、広くて大きなファミリー用借家の供給が、著しく阻害されている。
これを改め、住宅の賃貸借市場を活性化することを目的として導入されたのが、定期借家権である。
定期借家権は、契約期間の終了時点で家主が契約更新を拒絶することができる借家制度である。
しかし、従来の借家制度では、家主は更新拒絶ができなかった。
正当事由制度とは、家主が契約の終了時点で借家人との契約更新を拒絶するには、正当な理由がなければならない、というものである。
つまり、借家人が契約の更新を求めてきたときに、家主がそれを拒否するには、正当な理由が必要である。
このとき裁判所は、借家契約を終わらせるために家主が表明した理由が、正当なものかどうかを判断する。
通常は、家主と借家人との経済的な事情が比較され、家主のほうが経済的に裕福であるという点が強調される。
もし借家人がこの家を立ち退いたならば、どの程度の経済的な負担を背負うかという点が裁判官に強く訴えられる。
それではどのような理由が「正当」と認められ、どのような理由が「正当ではないーとされてきたのだろうか。
正当と認められた判例の多くは、立退きによって借手が負担する損失が金銭によって償うことが可能な場合に適用されている。
これに対して、金銭では借家人の不利益を補償できないと判断されるときには、正当理由を認めないという傾向がある。
借地借家法のもとでは、借家人に有利な判決が繰り返されてきた。
その結果、契約期聞が終了しても家主は借家人を立ち退かせることはできず、そのために借家の供給が制限されるという事態を招いた。
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